Завдаток при купівлі житла: на що звернути увагу

Сьогодні значно зросли випадки шахрайства при здійсненні купівлі-продажу житла. Наприклад, продавець отримує частку грошей та відмовляється від укладення договору, продавець до укладення договору може різко змінити вартість належного йому житла, тобто збільшити суму, або ж як покупець, так і продавець в останній момент можуть взагалі відмовитися від купівлі-продажу. Отже, і продавець, і покупець квартири чи приватного будинку бажають захиститися від таких випадків. Дієвим механізмом для захисту обох сторін виступає саме завдаток.

Що ж таке завдаток?

Законодавство України визначає завдаток як один зі способів забезпечення виконання взятих на себе зобов’язань сторонами, тобто певною гарантією того, що договір буде укладено відповідно до домовленостей між продавцем та покупцем, а також, що ці домовленості будуть  реалізовані на практиці.

Фактично завдаток – це частина вартості житла, яка передається продавцеві до укладення договору купівлі-продажу. При кінцевих розрахунках між сторонами сума домовленості зменшується на суму отриманого завдатку, тобто це не додаткова плата, а лише частина суми, що становить вартість житла.

Завдаток по своїй суті захищає і продавця, і покупця. Так, якщо покупець після передання завдатку відмовляється від укладення договору, то сума завдатку йому не повертається, вона залишається продавцеві  як певна компенсація. Якщо ж від укладення договору відмовляється продавець, який отримав завдаток, то він зобов’язаний повернути завдаток покупцеві у подвійному розмірі, якщо інше не було передбачено домовленістю між сторонами.

Однак, отримуючи чи сплачуючи завдаток, сторони мають чітко визначити, що мова йде саме про завдаток, адже досить схожим інструментом у відносинах з купівлі-продажу житла може бути аванс. У свою чергу аванс також є частиною суми, що попередньо передається одній стороні іншою, проте аванс не є способом забезпечення виконання взятих на себе домовленостей сторонами. У разі відмови від укладення договору будь-якою зі сторін сума сплаченого авансу просто повертається покупцеві. При цьому, коли передана сума вважається авансом, то він повертається незалежно від того, яка зі сторін відмовилася від укладання договору, і в тому розмірі, в якому він був сплачений. В таких випадках не може бути й мови про компенсацію.

Як юридично оформити завдаток?

Якщо сторони дійшли згоди щодо забезпечення усних домовленостей у вигляді завдатку, то найчастіше при передачі коштів продавець, отримавши гроші, пише розписку покупцеві. Але для отримання компенсацій у разі відмови від укладення договору однією зі сторін цього замало. Лише розписки достатньо у випадку, коли передана сума є авансом. Для визначення отриманої суми як завдатку потрібно вчинити низку таких дій.

По-перше, сторони звертаються до нотаріуса та укладають попередній договір. Тобто складається документ, який передбачає умови, що передують укладенню основного договору, суму завдатку та гарантії щодо цього завдатку для обох сторін у разі відмови від попередніх домовленостей однією з них.

По-друге, вже при передачі суми завдатку продавець складає розписку, в якій чітко зазначає розмір отриманої суми, коли і від кого вона отримана, за яким договором.

Отже, до укладення основного договору, обидві сторони зберігають в себе один екземпляр попереднього договору, а в покупця також зберігається розписка, отримана від продавця.

У якому розмірі має бути сплачено завдаток?

Чинне законодавство не встановлює конкретний розмір завдатку, який слугує забезпеченням виконання домовленостей щодо купівлі-продажу житла. Вирішується це питання на розсуд сторін. Зазвичай, розмір завдатку складає від 2 до 5 відсотків від вартості житла, тобто від суми основного договору. Проте за домовленістю сторін ця сума може бути збільшена, але в основному вона не має перевищувати 50 відсотків зазначеної суми.

Слід пам’ятати, що перед внесенням завдатку продавцеві необхідно перевірити право власності на житло, право продавця розпоряджатися цим житлом, наявність обтяжень, тобто чи не накладено арешт на житло, чи не має непорозумінь зі спадкуванням, приватизацією тощо.

У разі виникнення непорозумінь, відмови від укладення основного договору чи порушення інших умов попереднього договору, відмови від добровільного повернення завдатку при недотриманні домовленостей необхідно звернутися до суду. Звертаємо увагу, що захистити свої права при купівлі-продажу житла та використанні завдатку як способу забезпечення усних домовленостей обидві сторони можуть лише за наявності підтвердних документів, тобто попереднього договору та розписки. Саме тому необхідно, щоб ці документи були складенні юридично правильно, з чим може допомогти кваліфікований юрист.